Мировой финансовый кризис существенно отразился не кредитной истории многих граждан. И не имея возможности оплачивать займы, они отдают залоговую недвижимость банкам. И на удивление для кредиторов, только за неполный 2009 г. они неожиданно стали собственниками огромной доли недвижимости. Однако такие объемы имущества ввели банки в смятение: как его сбыть? Но, кажется, выход все же нашелся.
Будучи ведущим банком России, Сбербанк нашел вполне изобретательный метод – создание аукционного дома. И в сентябре, на форуме в городе Сочи, Германом Грефом, главой Сбербанка, было сделано заявление о том, что по завершению кризиса Сбербанк станет огромной индустриальной группой и займет третье место среди крупнейших ритейлеров страны. При этом в настоящее время две первые позиции принадлежат «Магниту» и X5 Retail Group. И чтобы успеть за ними, банку понадобиться торговые точки в огромном количестве - около 600 – 1200. И это вполне реально.
Крупнейший банк России выступает обладателем «Сбербанк капитал» - своей дочерней компании, управляющей перешедшими в активы банка залогами по кредитам. И только за текущий год, по примерным оценкам аналитиков, балансовая стоимость активов «Сбербанк капитал» достигла 4 млрд.$. И подавляющей частью этих активов является залоговая недвижимость, насчитывающая объекты в объеме 5-7 тыс. И среди них вполне может найтись необходимое число торговых точек.
И, безусловно, Сбербанк не единственный стал обладателем огромного количества залоговой недвижимости. Та же участь постигла и ВТБ, Газпромбанк, Уралсиб и т.д. И первостепенными задачами перед кредиторами стала оптимально быстрая продажа залоговой собственности. Конечно, моментальный сбыт недвижимости нереален, но в целом банки планируют избавиться от лишних активов в течение нескольких лет. Однако при большом выводе залоговой недвижимости на распродажу, цена этих объектов будет неизменно уменьшаться.
Чтобы не потерять деньги, банки ищут решения, которые приведут к минимальной потере в цене. Так Сбербанк, в сентябре этого года, в объединении с «Фондом имущества Санкт-Петербурга» начал работу над созданием проекта Российский аукционный дом (РАД), первый ряд торгов которого назначен на ноябрь. Соучредителями РАД также выступила организация «Русский Ювелир», Гильдия управляющих и девелоперов и еще одна дочерняя компания - «Сбербанк-АСТ». На торгах аукционов РАД будут выставлено досудебное залоговое имущество, владельцы которого наряду с банком приняли решение продать собственность, чтобы погасить проблемные займы.
Но, несмотря на успешное сотрудничество с «Фондом имущества Санкт-Петербурга», выступающим крупнейшим продавцом госимущества, площадка Санкт-Петербурга все-таки довольно локальна для продажи объектов, раскинутых по территории всего государства. В связи с этим Русским аукционным домом было принято решение по привлечению партнеров, которые будут работать и в остальных, в том числе удаленных регионах страны. Так в будущем году аналогичная площадка откроется в столице России, Москве, а следующей за ней станет город Сочи, в котором у банка огромное количество активов, в том числе строящийся «Красной поляной» курортно-спортивный комплекс.
Но главным барьером в сбыте залоговой недвижимости выступает сами банки. Ведь непрозрачность рынка недвижимости была очевидна всегда, даже в сравнении с остальными закрытыми отраслями страны. И найти агентства, проводящие независимую экспертизу и оценку, почти нереально. А сама информация о стоимости сделок мало систематизирована и уж тем более – далеко не общедоступна. И крупнейшие банки, которые в настоящий момент стали ведущими собственниками рынка недвижимости, не стремятся изменить ситуацию.
Это объясняется тем, что любая недвижимость, попадающая под залог – всегда оценивается с весомым дисконтом. До финансового кризиса эта величина составляла от 25 до 50% от общей стоимости недвижимости. И кредиторы, стремившиеся захватить весомую долю рынка, выдавали займы под залог недвижимости со скидкой в 25%. Но уже в конце 2008 г. резкое падение цен на жилье и коммерческие площади привело к уменьшению стоимости недвижимости примерно на четверть. И даже самые щепетильные банки оказались в минусе.
И на предстоящих торгах цены на залоговую недвижимость будут равны примерно половине ее стоимости за 2007-2008 гг. И цены продаж, безусловно, превысят даже отметку дисконта. Некоторые банки все еще надеются на повышение цен на недвижимость, поскольку дно кризиса пройдено. Но даже при подобном развитии событий, поглотить такое огромное количество предложений рынок не сможет и за 3-5 лет. И экономически рентабельнее будет продавать залоговую недвижимость на торгах.